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住宅ローンの「固定金利選択型」とは? (2021年04月23日)

住宅購入を検討しています。住宅ローンの金利タイプをどれにすべきか悩んでいるのですが、固定金利選択型とはどういうものですか。注意点もあわせて教えて下さい。(42歳 会社員)
固定金利選択型は、借入当初から一定期間の金利を固定するタイプです。金利タイプの特徴を理解し、ライフプランに合った選択をしましょう。

住宅ローンの金利タイプ

住宅ローンの金利タイプには、「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」の3種類があります。

全期間固定金利型は、借入期間中、金利が固定されるタイプで、代表的な商品にフラット35があります。全期間固定金利型の大きなメリットは、完済まで返済額が一定であるため、返済計画を立てやすいという点です。また、市場金利が上昇しても借入金利は変動しません。一方で、市場金利が下がっても借入金利は一定である点や、金利水準が高めである点には注意が必要です。

変動金利型は、年に2回金利が見直されるタイプです。全期間固定金利型や固定金利選択型と比べて金利が低めに設定されていることが魅力です。金利は年に2回見直されますが、返済額の見直しは一般的に5年ごとで、改定後の毎月返済額は改定前の1.25倍までとされています(125%ルール)。市場金利が急激に上昇した場合でも、返済額が上昇するのは5年後、そして増額も1.25倍までですが、1.25倍を超える部分は次回以降の見直し時に上乗せして返済する必要があります。また、最終返済日までに未払利息が解消できない場合には、最終返済時に清算する必要があります。

固定金利選択型は、借入当初から一定期間の金利を固定するタイプです。固定金利期間の選択肢は3年、5年、10年など商品によって異なります。当初の固定期間終了後は、変動金利になるのが一般的ですが、再度、固定金利選択型を選べる金融機関もあります。

また、一般的に、全期間を通して一定の金利引き下げがある「全期間引き下げプラン」と、借入当初の一定期間の金利引き下げ幅が大きく、当初期間終了後に引き下げ幅が小さくなる「当初引き下げプラン」の2種類があります。固定金利選択型には125%ルールはないため、金利が大きく上昇した場合、当初固定期間終了後に返済額が大幅に増える場合があります。特に、当初引き下げプランは当初固定期間終了後の金利引き下げ幅が小さいため注意が必要です。

固定金利選択型の活用法

固定金利選択型は、借入当初から一定期間は金利が上がらず、金利変動リスクを抑えることができます。そのため、子どもがある程度成長していて、教育費がかかるあと数年間は計画性を重視したい、という場合などに向いています。一般的に固定期間が長いほど金利が高くなるため、固定期間を何年にするのかをよく考えて決めましょう。また、当初固定期間終了後には金利が上がる可能性があるため、固定期間終了後のライフプランもしっかりとイメージしておく必要があります。固定期間中に余裕があれば、繰り上げ返済を進めて、固定期間終了後の金利上昇リスクに備えておくのもひとつです。

住宅ローンは金額が大きく返済期間も長いため、金利の負担は軽視できません。少しでも有利な選択をするため、適用金利を確認するだけでなく、金利タイプの特徴を理解してライフプランに合ったタイプを選択するように心がけましょう。

【参考リンク】

担当:宮野 真弓 (執筆:2021年04月16日)

ファイナンシャル・プランナー(CFP(R))、一級ファイナンシャル・プランニング技能士。

大学在学中にFP資格を取得。証券会社、銀行、独立系FP会社を経て独立。忙しくても無理なく実践できるメリハリ家計を提案するママFP。
ライフプラン全般の相談業務や家計簿診断、ライフプランセミナー講師、FP資格取得講座の講師として活動中。
学校での金銭教育にも注力している。